SBA 504贷款:它们是什么和如何工作
本文是关于企业融资.
小企业管理局的SBA 504贷款计划结合了两种贷款——一种来自贷款人,另一种来自社区开发公司(CDC)——可用于商业房地产和其他固定资产,如设备。beplay电竞app下载贷方部分覆盖贷款的50%,CDC部分覆盖40%,借款人负责提供其余部分。
什么是SBA 504贷款
SBA 504贷款商业房地产贷款beplay电竞app下载这是两种贷款的组合,一种来自传统银行,另一种来自被称为CDC的非营利贷款机构。SBA 504贷款的贷方部分和CDC部分同时关闭。SBA 504贷款最高可达1,400万美元,期限最长可达25年,利率比传统银行低。
SBA 504贷款可以用来做什么
SBA 504贷款可用于购买土地和现有建筑,支付物业改善和翻新,或建造一个新的设施。此外,SBA 504贷款可用于为其他固定资产融资,如设备和机器,或为用于收购固定资产的债务再融资。
根据安德里亚·罗布克的说法小企业管理局:
“504贷款旨在协助购置固定资产,包括购买或建造/翻新房地产,以及购买长期机器和设备。”beplay电竞app下载
根据SBA贷款条例,CDC/SBA 504贷款可用于以下具体目的:
- 购买土地和土地上现有的建筑物
- 为物业改善支付费用,如增加停车场、连接公用设施和景观美化
- 翻新或扩建现有设施
- 建造一个新设施
- 购买其他固定资产,如长期设备和机械
- 再融资债务:SBA 504再融资适用于主要为收购符合504条件的固定资产而产生的债务;现有的债务必须至少有两年的历史,而且信誉良好
SBA 504贷款不能用于什么
SBA 504贷款非常适合商业地产,但贷款资金有几种用途是被禁止的。beplay电竞app下载
sba504贷款的限制用途包括:
- 营运资本
- 材料、供应品或存货
- 广告或营销
- 正常的营业费用
- 投机性房地产投资beplay电竞app下载
- 租赁物业
如果你需要SBA贷款为了达到上述目的,请阅读我们的文章SBA 7 (a)贷款.SBA 7(a)贷款也可以与SBA 504贷款一起使用。如果SBA 7(a)贷款更符合您的业务需求,SmartBiz为高达35万美元的SBA 7(a)贷款提供非常快的审批和融资时间。此外,它可以在几分钟内预审你的资格。
SBA 504贷款资格
申请SBA 504贷款的资格与申请传统商业房地产贷款的资格非常相似。beplay电竞app下载你需要能够证明还款能力,并有一个干净的财务历史。
一些基本资格包括:
- 最低信用评分:680
- 偿债覆盖率(DSCR):至少1.25倍;你可以用你的年净收入除以你的贷款的年本金和利息的总和来计算你的DSCR,这些贷款包括sba504贷款和任何其他现有债务
- 定金:CDC/SBA贷款总额的10%至20%
- 干净的金融历史:在你的个人或企业财务历史中,应该没有最近的破产、止赎、税收留置权或拖欠政府贷款
除了一般SBA贷款需求在美国,SBA 504贷款计划有四个具体要求:房产必须是业主自住的,贷款的结果必须是创造或保留就业机会,企业的净资产必须低于1,500万美元,用贷款购买的任何设备的预期使用寿命必须至少10年。
1.物业必须为业主自住
为了满足SBA 504的要求,该物业必须至少有51%的业主自住。你可以出租大楼的一部分,但必须把大部分用于你的业务。如果贷款用于新建筑,房屋在最初的使用中必须至少有60%的业主自住,在10年内逐步增加到80%的业主自住。
2.必须创造就业机会
作为贷款过程的一部分,你需要解释你使用贷款收益将如何创造或保留原本会失去的就业机会,或者你将如何支持公共政策目标。目前的规定是,每6.5万美元的资金必须创造或保留一个工作岗位。这增加到每10万美元贷款给小型制造商一个工作岗位。
你也可以通过加强其他公共政策目标,如节能和支持少数民族企业发展,获得SBA 504贷款。
3.净资产不足1500万美元
你的企业的有形净资产必须低于1500万美元,过去两年税后的平均净收入必须低于500万美元。
4.设备寿命至少10年
用这笔钱购买的任何设备必须至少有10年的经济寿命。一些可接受的项目包括机械和较大的制造或商用设备。
SBA 504最高贷款金额
目前的SBA规定,你可以通过SBA 504贷款借款的最高金额为1400万美元。然而,由于收益的使用和合格项目的限制,您的项目符合的金额可能会较低。大多数银行更倾向于为50万美元或以上的项目提供SBA 504贷款,主要是因为完成504贷款需要付出努力。
SBA 504贷款利率和费用
有了SBA 504贷款,你可以期待支付低利率和最小费用。一般来说,银行贷款部分的年利率(APR)在4%到10%之间。CDC部分贷款的利率是固定的,目前为2.5%至3%的年增长率。
请记住,有两种贷款作为SBA 504贷款的一部分。第一种是从传统贷款机构(如银行)获得的贷款,贷款金额最高可达贷款总额的50%。这部分交易的利率、条款和费用几乎没有限制。因此,它们可能因借款人而异。大多数人发现,与其他融资选择相比,这部分交易的商业房地产贷款利率beplay电竞app下载和条款仍然非常优惠。
第二部分贷款由CDC发放,最高占贷款总额的40%。504贷款这部分的利率、条款和费用受到严格的监管。CDC贷款是一种10年、20年或25年的完全分期偿还的固定利率贷款。它的工作原理与传统的抵押贷款相同。借款人在贷款期限内每月支付相等的款项,到那时贷款就完全还清了。
SBA 504贷款利率和费用:贷款的CDC部分
504贷款中CDC部分的利率部分由20年期和25年期贷款按月拍卖的国库券利率组成,10年期贷款则按双月拍卖。CDC贷款利率的其余部分由三种费用组成:
- 小企业管理局担保费用:这是一种持续的SBA每月担保费用,为票据本金余额的0.914%,从第一次付款开始,每五年计算一次。
- 服务代理费用:中央服务代理人(富国银行)收取票据本金余额的额外0.10%,每五年计算一次。
- 疾病预防控制中心服务费用:这一比例在0.625% - 2.00%之间变化,农村地区最高为1.50%。CDC将每月向SBA支付0.125%,并保留其余部分。
截至2021年6月,的利率504贷款的疾病预防控制部分:
- 10年的术语:2.612%
- 20年的术语:2.764%
- 25年的术语:2.883%
SBA 504贷款的CDC部分:一次性费用
当发放SBA 504贷款时,有一些初始的一次性费用。这些资金将在贷款的整个生命周期内摊销。
常见的一次性费用包括:
- 承销费用:0.375%到0.4%
- 处理费用:高达1.5%
- 法律费用:2000美元到5000美元
- 资金费用:0.25%
- 保证费用:0.5%
当你单独看这些费用时,你可能会觉得它们太贵了,即使包括所有的费用,它们也只占你贷款价值的2.5% - 3%,并且会在贷款票据中摊销。
SBA 504贷款的CDC部分:提前还款罚款
提前还款罚款在商业房地产贷款中很常见,也是SBA 504贷款的一个特点。beplay电竞app下载提前支付的罚款是按递减的比例计算的。罚款是根据贷款发放时的债券利率计算的,而不是贷款的实际利率,而且只计算贷款的CDC部分。
对于期限为20年或25年的贷款,罚款适用于贷款的前10年,每年递减10%。对于期限为10年的贷款,罚款适用于贷款的前5年,并以每年20%的幅度递减。
例子:假设发放20年期贷款时,2019年7月的有效利率为4.060%,债券利率为1.980%。提前支付的罚款每年下降债券利率的10%。每年下降0.198%。
在本例中,提前支付的罚款百分比如下所示:
SBA 504贷款- CDC提前还款罚款
一年 |
预付罚款 |
---|---|
1 |
1.980% |
2 |
1.782% |
3. |
1.584% |
4 |
1.386% |
5 |
1.118% |
6 |
0.990% |
7 |
0.792% |
8 |
0.594% |
9 |
0.396% |
1 |
0.198% |
注意:虽然提前还款的罚款很小,但不要忘记,SBA 504贷款是可以接受的。不要忽视让一个新借款人以4.060%的低固定利率承担16或17年的504贷款的好处。对于未来的新买家来说,还有什么比有机会在这样的区间内获得固定利率贷款更有吸引力的呢?
SBA 504贷款利率和费用:贷款的贷方部分
SBA 504贷款的出借方部分提供的利率由银行或非银行出借方自行决定,通常在4%到10%之间。最终,您和您的代表必须为您的交易协商最佳的可能利率、费用和条款。
贷方SBA 504贷款利率和费用摘要
期限和摊销期限和摊销
|
5至10年期贷款,分期25年偿还 |
利率
|
4%至10% -不限,可协商 |
银行费用
|
0.5%一次费用-不限,可协商 |
第三方费用
|
包括律师费、评估费、信用报告费、环境报告费等。 |
在大多数情况下,银行或非银行贷款机构的贷款期限为5至10年,分期偿还20至25年。对于10年期的贷款,利率通常在5年后重新调整。这意味着五年后,你的利率可能会下降,上升,或者保持不变。这取决于当时的市场汇率。
虽然长期的分期付款会让你的月供更低,但这意味着你将在5到10年内有一个气球还款到期,除非你选择对剩余的余额进行再融资。在某些情况下,当气球还款到期时,为第一笔抵押贷款重新融资可能会有问题。如果你的业务在再融资前出现低迷,或者你的房产大幅贬值,可能很难找到愿意与你合作的贷款人。
贷款的银行部分可能包含其自己的一套结算成本和第三方成本,如评估费用、环境费用、建筑费用和法律费用。幸运的是,这些通常也可以包括在融资中。
商业地产贷款选择:sba504 vs sba7 (a) beplay电竞app下载vs传统贷款
sba504贷款的前四个好处
的SBA担保了超过17%的504笔贷款在联邦政府2020财年的支出高于2019财年,这一增长在过去几年是持续的。SBA 504计划在企业中受欢迎是因为它为借款人提供了巨大的优势。获得SBA 504贷款的四个主要好处是:低利率、低首付、较长的还款期限以及不需要额外的抵押品。
1.低利率
CDC部分贷款的利率受小企业管理局目前在2.6%到3%之间。这个利率是固定的,在贷款期内不会增加。银行的贷款没有这些限制。利率通常在5%到10%之间,可以是固定的,也可以是可变的。
2.低首付
虽然大多数传统商业贷款要求20% - 40%的首付款,但SBA 504贷款要求的首付款低至10%。如果你的企业是初创企业,或者你想购买的房产是一幢单一用途的建筑,你需要支付15%的首付款。对于购买一次性住房的初创公司,首付要求提高到20%。
即使你是一个刚起步的企业,购买的是一个单一用途的建筑,20%的首付要求与SBA 504贷款是有利的。作为一家初创企业,许多传统贷款机构可能会犹豫是否提供融资,而且如果提供融资,可能需要支付更大的首付款。
3.长偿还条款
虽然大多数传统的商业抵押贷款是5至10年的贷款,但SBA 504贷款中的CDC部分对设备有10年的贷款期限,对房地产有10年、20年或25年的贷款期限。beplay电竞app下载通常情况下,贷款的银行部分为设备贷款7年,房地产贷款10年。beplay电竞app下载CDC贷款提供的较长的还款期限减少了月供,使还款更容易负担。
4.没有额外的担保
由sbabeplay电竞app下载504贷款资助的房地产或其他固定资产通常足以作为抵押品。除了你所融资的房地产或固定资产外,你不需要额外的抵押品,你的剩余资产是无留置的。beplay电竞app下载
如何申请sba504贷款
SBA 504贷款的银行部分可以由与SBA合作的任何银行、信用社或商业贷方提供资金。许多金融机构将与CDC合作,并能够协助寻找CDC合作伙伴。相反,当地的疾控中心可能与他们所在地区的几家银行合作。
全国有243个疾病控制中心。要找到一个适合你的,我们建议使用SBA的CDC查找工具.此外,您所在地区的前504家贷款机构的排名可以通过SBA地区办公室.
当你申请,一个商业计划还需要进行财务预测。此外,企业和任何拥有20%或以上所有权权益的所有者的过去三次纳税申报表将需要与申请一起提供。
SBA 504贷款的一个很好的贷款选择是Lendio.Lendio是一家在线经纪公司,与70多家金融机构合作,将为您的申请提供大量潜在的匹配。它可以节省你寻找银行或疾病控制中心工作的时间。
底线
SBA 504贷款是你应该考虑的第一种融资类型之一,如果你正在购买商业地产来运营你的业务,或如果你正在购买长期设备,保持其价值。beplay电竞app下载低首付可以让你的小公司保留更多的现金作为营运资金,而低利率和较长的还款期限会让你的现金流更容易。