如何分八步甄选租客
房东应该知道如何筛选租客的出租单元。他们通过信用检查、核实收入、确认就业、进行犯罪背景调查,以及核实以前的房东和居住历史来评估未来的租客是否是个好租客。适当的筛选可以帮助房东避免接受那些最终成为问题的申请人的共同挑战。
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1.预筛选潜在租户
了解如何在租户填写表格前筛选他们租赁应用程序.如果你不带宠物,问问他们是否有宠物。如果你不允许有重罪背景的租客入住,在申请过程中要提到你进行了犯罪背景调查。通知潜在租户你的筛选过程,因为有些人可能会在申请前退出。
查看申请人的社交媒体账户可以是筛选租房申请人的一个有洞察力的补充。看到候选人在脸书或Instagram账户上的不礼貌行为,应该立即发出危险信号。LinkedIn可以验证他们工作经历中的一些内容。
2.确定要问潜在租户什么问题
房东至少应该对一个人的历史和背景进行五个方面的筛选:收入、工作、犯罪背景、信用、以前的驱逐和居住历史。在筛选租客时,问一些探索性的问题是很重要的。这是你了解房客需求和确认相关信息的机会。
作为房东,你可以自己筛选租客。然而,这涉及到打多个电话——有时可能是徒劳的——支付个人信用检查或产生潜在的合规问题。遵守公平住房规则,要和你问每个房客的问题一致。一些雇主和以前的房东可能会要求申请人在给你信息之前签署一份释放表格。
包括共同申请人和共同签署人
确保你了解任何潜在的共同申请者。如果有更多的人要住在这个单元,并且达到法定年龄,他们应该被视为共同申请人,并与主要候选人一起进行背景调查。如果租客没有足够的信用或租赁记录,就需要一个共同签署人,并对其进行筛选,即使他们不住在这个单位里。
3.通过检查他们的信用来筛选租户
信用报告可以告诉你未来的房客是否按时支付账单。它还允许你评估申请人的债务,并分析其与收入的关系。信用报告应来自三大信用报告机构之一——transunion、Experian或equifax——或以FICO或类似评分的形式。最好的信用报告将包括这三种服务的综合数据。
任何试图获取另一方信用和背景信息的人都必须遵守《公平信用报告法》(FCRA)。信用报告机构(CRAs)要求包括房东在内的公司在获取信用数据时必须“经过认证”。这可能包括对查询人办公室进行现场检查,目的是确保业务合法、记录安全,以及该实体有正当理由提取他人的信用数据。
4.进行犯罪背景调查
除了提取信用报告,你还需要筛选租房者的背景。检查州和联邦的犯罪记录,以确定未来的租户是否有犯罪历史。性犯罪者登记和恐怖分子监视名单通常包括在犯罪背景调查中,这是重要的考虑因素。
在进行犯罪背景调查时,一定要仔细检查你的报告。您不希望因为错误的报告或数据错误而拒绝租户。检查名字和以前地址的拼写是否正确,以确保你正确理解信息。
处理负面结果
有时进行背景调查会得到消极的结果。这并不意味着你会拒绝租房申请。然而,这可能意味着你想要更详细地讨论结果。你可以向未来的租户询问事件周围的情况以及他们在犯罪时的年龄。如果他们被监禁,找出释放日期以及他们为康复所做的努力。要求雇主和前房东提供额外的推荐信。最重要的是,要求核实任何减轻罪行的情节。
5.核实收入和就业情况
核实申请人的收入和就业情况将帮助你确定申请人是否能负担得起房租,以及他们的工作是否稳定。一个常见的收入准则是三倍规则。如果申请人的月总收入是租金的三倍,他们很可能负担得起。
与现在的雇主核实核实他们的就业状况、职位和薪水。雇主对工作表现和历史的评价将表明是否有可能继续被雇用。工作稳定性和薪水一样重要。
6.检查以前的地址,房东和驱逐历史
验证一个或多个以前的地址。假设申请人是租客,你应该研究一下这些房东的历史。你想知道他们付了多少房租,这些房租是否及时支付,房东或邻居在那里是否与申请人有任何问题。现在的房东可能会告诉你,他们是没有他们的好房客,所以核实一下以前的房东是很重要的。
可以问以前的房东的问题包括:
- 准租户是否按时支付租金?
- 他们是否很好地照顾了房子,在搬出去的时候没有太多的磨损?
- 邻居们有抱怨过噪音或宠物吗?
- 你还会再租给他们吗?
除了与以前的房东核实,你还可以查看当地房屋法院的记录,看看潜在客户是否有过被驱逐的经历,甚至在他们的法庭历史中寻找损害赔偿的判决。
7.面试潜在租户和共同申请人
一旦您收集了申请,查看了房客筛选文件,并验证了房客的信息,就该进行面试了。建议您与租户一起检查文件,让他们有机会与您一起审查发现的结果,并对任何贬损的内容进行解释。你的调查结果中可能存在一些潜在的错误,这些错误可以在面试中得到纠正。
联邦公平住房法保护申请人免受基于种族、国籍、年龄、性别、性取向、家庭状况或残疾的歧视。问不恰当的问题或以不合法的标准拒绝原本合格的候选人都可能成为潜在诉讼的理由。对每个求职者都问同样的问题是一个很好的习惯。
8.筛选后接受或拒绝申请人
一旦你整理好了信用信息和背景数据,并核实了收入和就业情况,你就可以做出决定了。汇编数据的总和将指向接受、拒绝或需要作出判断的暂时情况。
租户接受标准可包括:
- 达到或超过三倍规则的收入
- 稳定的工作经历,在当前岗位上有固定的工作时间
- 来自当前雇主的可核实收入和/或纳税申报表
- 达到或超过您的标准的信用,建议在620或以上
- 犯罪背景无任何重罪或轻罪
- 良好的先前居住和房东历史
在很多情况下,你不会找到一个理想的候选人,而是会仔细检查他的“整体特征”。如果有一项不太理想,但其他方面看起来不错,你可能有一个很好的候选人。你可能倾向于相信自己的直觉,对一个书面上看起来很糟糕但看起来人不错的求职者。许多房东都因为给了申请者一个机会,而可核实的信息却告诉他们不是这样。要看整体包装,而不仅仅是善良的个性。
租户筛选后拒绝申请人
在选择租户时,与其租给一个不好的人,不如放弃一个合适的人。如果有明显的迹象表明候选人有问题,那么你有权拒绝他们。但是,一定要遵守不良反应公平信用报告法(FCRA).
如果候选人因其信用报告或相关因素而被拒绝,房东和物业经理有义务根据FCRA提供适当的回应。这些反应被称为“不良行动信件,许多小房东和物业经理甚至都不知道他们应该发送这些邮件。
在筛选后拒绝申请人的一些法律原因包括:
- 他们的收入付不起房租
- 他们的信用太低,或者几个账户的付款历史很差
- 他们有犯罪记录,有潜在风险
- 工作经历无法核实,工作经历太少,或者雇主指出工作场所存在问题
- 之前的住所调查发现了驱逐、财产损失判决、未付租金、与邻居或执法部门的问题
在拒绝潜在租户时,准备好支持文件,并在法律允许的范围内。在线租户筛选提供了必要的数据,以确保您不会做出主观决定或不恰当地拒绝候选人。一些筛选软件会自动生成不良反应信;其他公司有供客户使用的模板文件。
如何甄别租客租用物业的技巧
填写完整的申请并进行背景、地址和就业调查是筛选租户的重要步骤。其他步骤使租户和房东的申请过程更容易、更快。
以下是关于如何甄别租客出租物业的四点建议。
1.定制您的租户筛选问题
为您的租户应用程序创建定制的统一问题。了解他们是否养宠物、吸烟或有不良信用可以帮助你快速筛选申请。对每一份申请都问同样的问题可以确保你遵守公平住房法。
2.让租客的筛选过程更容易
完整的申请是筛选租户过程中的重要一步。通过使用在线应用程序,房东将受益于为潜在租户简化和高效的流程。当租客在网上申请时,房东会在几分钟内收到他们的申请。这使得批准和拒绝过程迅速,这样你就可以继续前进或继续前进。
3.在网上推销你的物业
当你在网上推销你的出租物业时,你有机会列出你的最低要求。例如,你可以公开你的申请费、保证金和租赁条款。这样可以过滤掉不符合您要求的租户,从而节省您和租户的时间。
4.使用物业管理软件筛选租户
筛选租客只是管理租赁物业的一部分。房东还需要推销他们的物业,以寻找申请人,签署和管理租约,接受在线付款,并管理物业维护请求。好的物业管理软件,比如效果,可以让你以一个低的月供完成所有这些。你可以从一个单位免费开始。
来源:效果
如何甄别租户常见问题
希望这篇文章已经回答了您关于如何筛选租房者的问题。如果您仍有疑问,以下是我们关于筛选租户的一些常见问题。
问租房申请人哪些问题是不合法的?
你应该避免询问有关种族、肤色、宗教、性别、国籍、精神或身体残疾以及家庭状况的问题,包括与父母/监护人生活在一起的18岁以下儿童和孕妇,因为联邦公平住房法保护他们。仔细思考每个问题。不要无意中问:“你女儿多大了?”或“你从哪里来?”
我如何找到出租物业的租客?
有很多方法可以列出你的出租房产,包括Zillow和Rent.com这样的网站。许多物业管理软件公司会在你成为会员后提供免费房源。查看我们的最佳物业管理软件文章获取更深入的信息。
如何选择租屋申请人?
如果你有两个或三个优秀的申请人,权衡每个申请人的整体申请包。一个申请人可能有很高的收入,但你注意到他们每一两年就会搬家,而一个收入较低但可以负担得起的申请人可能有长期的租赁历史。决定一下哪个对你更重要——长期租户还是高收入租户。
底线
在学习如何筛选租客时,你应该进行信用调查,核实收入和就业情况,进行犯罪和相关背景调查,并调查所有潜在居民之前的房东和居住历史,以确定潜在租客是否可能成为好租客。租户筛选软件和服务可以帮助简化流程。