如何在9步内购买多户投资物业
投资多户房产是一种有利可图的策略,可以通过一笔房地beplay电竞app下载产交易获得现金流,并建立强大的投资组合。要了解如何购买多户住宅,首先要确定你的预算。然后,研究房产类型和社区,选择贷款人,并估计盈利能力。无论你是选择转手以获得更快的利润,还是将其租给租户,研究和购买多户住宅的过程都会严重影响你的成功和潜在利润。
以下是如何购买多户住宅的九个步骤:
1.确定预算
多户投资有很多好处。例如,它可以提供比单一家庭租金更可预测的收入,并增加现金流。它通常也比购买大型商业地产更简单、更易于管理。然而,不可否认的是,前期成本可能很高。多户住房抵押贷款通常要求首付房价的20%,此外还有不可避免的维护费用物业管理费用.
出于所有这些原因,在开始购买多户住宅之前,坐下来确定预算是绝对重要的。确定你的财务目标是什么,以及你愿意在这项投资中投入多少。你需要考虑到许多不同的成本,并为可能出现的意外成本做好准备。
当你审视自己的财务状况时,一定要考虑以下因素:
- 关闭成本:这些费用通常是房产售价的2%到5%,包括出借人费用、产权保险、财产保险和房产税。房子的售价越高,你的成交成本就越高。
- 持有成本:这些是持有房产的每月经常性成本,包括抵押贷款、税收、保险和水电费。
- 改造成本:根据房子的情况,在出租之前,你可能需要小的和/或大的装修。在采取进一步措施之前,考虑一下你需要在房产上花多少钱。
- 持续维修费用:这些都是随时可能出现的可变成本,比如管道堵塞、热水器损坏或屋顶漏水。因此,你需要一个计划的利润率来弥补意外开支。
- 时间轴:你的时间线包括维修或翻新、找到租户和开始接受付款所需的时间。装修时间越长,你的持有成本就越高。
专家提示:高估你的开支。多户住宅投资几乎总是需要beplay电竞app下载额外的维修等意外费用。最好高估你的潜在成本,并拥有比你需要的更多的现金储备。在计算总投资回报率(ROI)时,确保你的维修预算中有额外的缓冲,以确保你不会留下昂贵的惊喜。
2.考察不同类型的多户型物业
虽然从投资或财务的角度来看,多户型物业是相同的,但该术语包括各种建筑类型。在开始投资过程之前,平均研究每一种不同的类型,看看哪种最适合你的财务目标。
在你的研究中,你可能会发现一种不同类型的房产实际上比你最初意识到的更适合你的需求或你的租赁市场。多户型房产的三种主要类型是住宅多户型(复式、三复式和四复式)、公寓综合体和交钥匙式房产。
双份,三份和四份
当你学习如何购买多户住宅时,双工,三工,四工最常见的是投资者开始投资的房产类型。复式公寓不同于公寓大楼,因为它们每个单元都有一个单独的入口,而不是所有单元都有一个入口。这些有多个单元的住宅可以位于不同的地区,通常比公寓小区更容易购买和管理。
属性大小(来源:ARLnow)
专家提示:有抱负的投资者花了几个月的时间,试图弄清楚如何在没有钱的情况下购买一套多户住宅,他们往往认为“黑房子”是最好的解决方案。房屋黑客指的是购买一套住宅作为主要住所,住在其中一个单元中,然后将其他单元租给其他人。虽然对许多投资者来说,这不是一个理想的或长期的解决方案,但这是一个开始投资之旅的好方法。
公寓
公寓大楼是一项强大的投资,因为它们可以产生更多的现金流,不容易出现空置问题。然而,购买公寓小区显然比购买小型多户住宅要复杂得多。维护和管理成本明显更高,通常需要商业贷款。
欲了解更详细的过程购买公寓小区,阅读我们的指南。
租户的周转率也要高得多,物业管理需求也更加复杂。然而,这可以外包给物业管理公司或像TurboTenant这样的顶级软件程序。TurboTenant是一个一体化的物业管理解决方案,具有筛选租户、创建租约、接受付款、跟踪维护请求和会计的工具。了解更多关于TurboTenant如何成为成功的多户投资的关键。
交钥匙属性
如果你不想为整栋楼或建筑群找租户,可以考虑找一些交钥匙的房地产。beplay电竞app下载交钥匙房地产有现beplay电竞app下载有的租户和物业经理,这意味着在关闭时可以立即获得租金收入。确保你对房产的当前收入、租户和物业管理公司做了充分的研究,以便你准备好做出任何必要的调整。
查看我们关于最佳交钥匙房地产公司beplay电竞app下载了解更多关于他们是什么,以及如何投资这类物业。
3.研究潜在的社区并选择一个地点
有经验的房地产投资者都知beplay电竞app下载道,地段对他们的财务成功总是有重大影响。与其简单地在街上买套复式公寓出售,不如研究一下你所在地区的潜在社区,找到最赚钱的地段。找到合适的投资地点是明智投资的一半。
这意味着你需要对你的目标地区的租赁市场有充分的了解。需要考虑的一些最重要的因素包括:
- 平均租金
- 平均空置率
- 就业率
- 每个出租单位的平均价格
大量的房地产数据可以beplay电竞app下载在网上通过著名的来源,如美国人口调查局和美国劳工统计局(BLS)。如果你没有当地的MLS,联系你所在地区的房地产经纪人来收集数据或创建一个beplay电竞app下载租赁市场分析.
4.选择你的贷款人并获得预批准信
找到一个贷款机构为你的房地产投资购买融资可能是乏味和具有挑战性的。beplay电竞app下载在许多情况下,为投资物业融资与为主要住宅融资有很大不同不同的需求、利率和贷款类型。你需要一个了解房地产投资的来龙去脉的专业人士,尤其是如果你要买你的第一套出租房产。beplay电竞app下载
适合你投资的贷款类型取决于你选择购买的房产,这就是为什么你需要在购买房屋之前了解每种房产类型的原因。例如,如果你要买一套你打算住的三层公寓,你可以获得联邦住房管理局(FHA)的贷款,并支付较小的首付。
另一方面,如果你购买的房产需要翻新,可以考虑硬通货贷款。大多数硬通货贷款机构都明白,房产在维修后有更大的潜力,所以他们会根据维修后价值(ARV)发放贷款,这与大多数银行不同。这将使你有更多的钱来购买和翻新多户住宅。
除了贷款的类型,你还需要与专门从事投资物业的贷款机构合作。租赁物业贷款通常利率较高,因为提供商将钱借给借款人需要承担风险。其中一些最好的投资物业贷款提供商是:
一旦你选择了贷款人,你需要在参观潜在的投资房产之前获得预先批准。多户家庭投资是有竞争力的,所以当你出价购买房产时,有必要有一份购买金额的预批准信。
5.找一个房地产经beplay电竞app下载纪人一起工作
虽然购买多户住宅的过程与购买单户住宅有些相似,但有关键的区别,需要专业的知识。与一个合格的房地产经纪人合作是很重要的,他了解购买家庭住房和投资房产之间的区别,beplay电竞app下载特别是如果这是你的首个出租物业.在做出选择之前,花点时间搜索和面试几个有投资经验的经纪人是值得的。
6.把搜索范围缩小到一个多户住宅
一旦你有了一个明确的预算,一个代理商,一个合格的贷款人,开始购买潜在的多户住宅。有很多方法可以找到可供出售的投资房产,比如搜索在线市场,当地的MLS,或者接触到预止赎或止赎的房屋。
不管你如何找到潜在的房产,都要以投资者、房东和业主的心态来评估它们。根据房产的价格、维修成本、大概的租金价值和升值速度等数据,评估潜在的收入和投资回报。使用我们的总租金乘数(GRM)计算器帮助您比较和对比相似的属性。
特别注意每个属性:
- 地点:考虑当地的租赁市场,以及房屋离学校、医院和其他机构(如商店和活动)的距离。
- 维护历史:如果可能的话,检查过去的物业维护工作可以为你提供有价值的信息,哪些类型的维修和升级可能需要很快进行或已经参加。此外,要考虑任何延期维护。延期维护可能会给你带来额外的费用,因为你必须在购买房产后负责维修。
- 改造潜力:要有创造力,考虑如何改造空间,最大限度地利用它。例如,增加一面墙和增加一间卧室可能是一个相对简单的策略,可以大幅提高功能和盈利能力。
- 转售价值:即使你打算长期持有房产并将其出租,你仍然应该考虑将来将房子挂牌出售的利弊。多户住宅的需求通常较低,所以最好选择具有各种吸引力或独特功能的房产,以获得潜在的转售价值。
专家提示:如果你是房地产投资的新手,或者这是你的第一个多户型房产,可以考beplay电竞app下载虑从一个小一点的单位开始,比如复式或三居室。管理多个单元可能具有挑战性,因此管理较少数量的租户比管理大型公寓大楼更容易。如果有需要,翻新或出售较小的房产也会更快。从小事做起是一个风险较小的学习诀窍的好方法。
7.估计你的利益财产的利润和损失
考虑到潜在的房产,是时候深入研究数字并做出明智的决定了。由于多户家庭是投资房产,计算出房产的当前收益。确保你的潜在收入高于你每月的成本,包括多户家庭抵押贷款,水电费,税收,物业管理,维修和持续的维护,如草坪护理或除雪。
别忘了计算拥有这处房产的长期财务影响。确定你的主要财务目标是什么,是每月的现金流还是房产增值。根据这个目标来衡量利润和损失,最终的计算应该让你的决定更清楚。
使用租金物业计算器以确定一个出租物业可以产生的收入,以及你的投资回报和现金流。
屋面材料属性分析(资料来源:Roofstock)
收集和评估所有必要数据的最有效方法之一是使用Roofstock美国是面向投资者的领先房地产beplay电竞app下载市场。它旨在简化寻找、评估和购买投资房产的过程,因此每个列表都包含有价值的数据,如当前租金、上限率和增值率。它甚至包括检查摘要、当前租户的信息和该地点的本地市场数据。另外,屋顶股票是完全免费的,直到你提出你的第一个报价。
8.为你的多户住宅提供一个报价
尽管购买投资性房产可能会有竞争,但在你出价之前,了解所有的数字是很重要的。有了清晰的预算和准确的数据,你就可以对自己愿意为房产提供的金额充满信心。在这个过程beplay电竞app下载中,你的房地产经纪人也可以是一个有价值的资源,因为他们会与卖家的代理人会面,代表你谈判。
(来源:Roofstock)
另一种提出提议的方式是通过Roofstock,它可以让你成为一名免费的专业人士。如果你方的报价被接受,你只需支付0.5%的费用。确保包括购买价格,你的预批准信,任何必要的意外事件,以及截止日期。
9.获得资金并关闭物业
卖家接受你的报价后,你就要开始交易了。如果你从贷方获得资金,这个过程大约需要30到45天。在此期间,根据你所在州的法律要求,你将聘请一名律师,购买产权保险,并完成报价中指定的任何房屋检查。最后,在交易结束当天,你将支付首付款,完成所有文书工作,并获得你的新多户住宅的钥匙。
如果你和经纪人合作,他们应该给你一份结案清单。如果没有,你可以下载我们的免费beplay电竞app下载房地产成交清单买家帮助你完成交易并开始盈利。
底线
购买多户住宅既有风险,也有回报。重要的是在过程的每一步都要彻底和战略性,并记住,产生高投资回报率的投资物业可以在多年或几十年内获得回报。下次你考虑购买多户住宅作为投资时,一定要使用上述专家建议作为你的指南。