如何用7个步骤购买止赎前房屋
止赎前房屋通常发生在房主拖欠抵押贷款,导致贷款违约的情况下。在止赎前,房主可以出售房产或支付贷款的未偿余额。这让投资者有机会以低于市场价值的价格购买止赎前的房产。要了解如何购买止赎前的房子,请遵循我们的循序渐进的指导,从决定这是否是正确的投资策略到寻找房源到关闭房产。
寻找和购买止赎前房产的过程比传统的房地产购买要复杂一些,因为清单并不总是随时向公众开放。beplay电竞app下载以下是你需要遵循的步骤:
1.了解止赎前流程并决定它是否适合你
止赎前是止赎程序的第一阶段,它使抵押贷款机构能够收回抵押财产的所有权,以收回与违约抵押有关的债务。在止赎前,贷款人向借款人发送一份违约通知,通知他们正在采取法律行动防止止赎。然而,房主仍然有机会通过获得足够的钱来偿还银行或出售房产来偿还贷款来避免止赎。
确定止赎房屋取决于它在止赎过程中的位置。在止赎程序的早期阶段,原所有者、银行或政府仍可持有财产的所有权或以短期出售方式出售的财产。在美国,有两种类型的止赎:司法止赎和非司法止赎。
司法丧失抵押品赎回权
司法止赎,也被称为“司法出售止赎”,指的是在法庭上发生的止赎程序。这种情况发生在抵押贷款票据缺乏出售权条款的情况下,该条款在法律上允许抵押贷款机构在违约情况下出售房产。借款人可以通过偿还截止到售房点的欠款来避免止赎。如果没有人对止赎权提出法律异议,这个过程可能需要4到8个月才能完成。
以下是司法止赎的两种类型:
- 止赎拍卖:必须将房屋拍卖给出价最高的竞标者,并由贷款人发出第一个或第一个出价。治安官拍卖是这些拍卖的常用名称。
- 严格的丧失抵押品赎回权:法院为房主设定了偿还抵押贷款的最后期限,如果房主逾期不还,法院就将房屋的所有权授予出借人,无需举行拍卖。
Non-judicial丧失抵押品赎回权
非司法止赎是指法院不介入或不需要介入。借款人在贷款时必须同意非司法止赎程序。如果借款人未能还款,就会在抵押贷款或信托契约中加入“出售权”条款,让第三方受托人有权出售财产。由于这一规定,非司法止赎权有时被称为销售权。
贷款人通常向非司法止赎州的财产所在地的县书记官提交一份违约通知(NOD)。该文件作为即将止赎的通知,并给借款人一段时间来反对贷款人的索赔或支付他所欠的。在一段固定的时间到期后(这段时间因州而异),受托人向县书记官提交受托人出售通知(NTS)。止赎拍卖的日期、时间和地点在此通知中指定。
止赎前房产适合谁
止赎前房主经常面临经济困难,有些人宁愿卖掉房子,也不愿让止赎记录出现在他们的信用报告上。止赎前房屋通常以低于市场价值的价格出售给投资者。
止赎前房地产投资适合以下投资者:
- Fix-and-flippers:他们用硬通货贷款购买需要大量维修的止赎前房产,然后倒卖房产获利以偿还贷款。
- 长期投资者:他们购买即将丧失抵押品赎回权的房屋,进行必要的维修,稳定房产,然后完成装修,使房产符合长期贷款的条件。
购买止赎前房产的利与弊
传统的房屋购买过程不同于购买止赎前的房屋。购买止赎前的房子有很多好处,比如竞争更少,因为房子甚至可能还没有上市。然而,当你学习如何购买止赎前的房子时,你会发现它也有一些缺点,比如与不合作的房主合作和较长的关闭时间。以下是主要的优点和缺点:
优点 | 缺点 |
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买家竞争减少,因为一些止赎前房屋通常还没有上市 | 止赎前房屋有时需要延期维护或重大维修 |
你可以以低于市场价值的价格购买止赎前的房子 | 止赎前的房产很难找到或搜索 |
它有较低的结算成本,你经常可以为房地产融资 | 房主有时很情绪化,这使得交易过程具有挑战性 |
你可以花更少的钱在高成本地区买一套止赎前的房子 | 过程很慢,买家要处理很多文书工作 |
2.研究社区
在了解了止赎前是什么之后,第二步是确保你在正确的社区寻找止赎前的房子。投资正确的社区可以让你利用升值和最大化你的投资利润。它可以决定实现预期回报和获得卓越回报。
分析在线地图,确定该地区是城市、郊区还是农村,以及公共交通和主要路线的可达性。如果你打算租用该物业,可以在网上搜索可用的租金,看看市场租金。在寻找一个社区时,要考虑整体的市场状况、经济负担能力、公共交通或停车位的可用性,以及学校系统。此外,租客和买家更喜欢具备以下特点的地段:
- 可到达主要的机构,如超市,公园,购物,餐厅和企业
- 通过性
- 高评级的学校
- 人行道、路灯和道路都维修良好
- 状况良好的建筑物和住宅
- 房产在市场上停留多久才被出售
在选择了一些房产进行检查之后,进行你的尽职调查。你可以集中在几个有潜力的区域和该区域内的物业进行搜索。
3.寻找止赎前清单线索和缩小物业选择
当确定要出售的止赎前房屋时,知道如何购买止赎前房屋就变得更加复杂,而这往往是购买过程中最困难的部分。与典型的房产列表不同,止赎前列表在流行的列表网站上并不多见。事实上,只有90139年与美国2022年第二季度止赎申请的房产相比619305年2022年6月上市的活跃物业。
有几种方法可以在房地产中介的帮助下找到止赎前的房屋:beplay电竞app下载
公共记录
访问你的县记录办公室,可以免费访问止赎前清单。在公共记录部分查找《违约通知》、《受托人出售通知》和《Lis Pendens》。这是向业主发出的公开通知,是止赎程序的一部分。
公共纪录载有下列资料:
- 物业所有者的姓名
- 财产的地址
- 排除银行
- 房屋所欠的款额
搜索公共记录以找到准确的止赎前列表需要时间,而且只能提供很少的信息。没有详细的房产描述、家庭照片,也没有房屋留置权。这种方法可能有助于任何有时间、精力和专业知识的投资者或房地产中介与业主沟通,并获得更多的信息。beplay电竞app下载
beplay电竞app下载房地产律师和批发商
beplay电竞app下载房地产律师在客户的房地产交易中代表他们,包括那些房屋处于止赎前状态的人。另一方面,房地产批发商是企业家,他们从beplay电竞app下载房主手中收购房产,并将他们与买家或投资者联系起来。批发商不购买财产。相反,业主的临时合同赋予批发商代表业主出售房产的权力,而差价则由批发商保留。
因此,你应该与专业人士建立有价值的联系,他们一直与止赎前的线索保持联系,如房地产律师和批发商,以获得第一手信息。beplay电竞app下载参加现场活动或通过个人和职业友谊建立联系是与房地产律师和批发商联系的最好方式。beplay电竞app下载此外,你可以很容易地通过网络或社交媒体与他们联系。
beplay电竞app下载可使用本地多重挂牌服务(MLS)的地产代理
在寻找积极的止赎和止赎前列表和全面的房地产信息时,您的本地MLS是一个重要的数据来源。多重挂牌服务(MLS)是一个只有房地产专业人士才能访问的本地待售房产数据库。beplay电竞app下载对于安全和运营成本,每个MLS都是由房地产中介和经纪人使用和管理的,并且是特定于您的州的。beplay电竞app下载
投资者可以与经过认证的房地产中介合作,并可以使用MLS。beplay电竞app下载你的房地产beplay电竞app下载经纪人会在MLS中寻找止赎前房源。此外,中介还可以安排与业主的会面,代表你进行交易谈判。他们会研究并提供全面的房产照片和信息,如年度房产税、房屋面积和上一次出售时的价格。
在线目录
使用在线目录查找止赎和止赎前列表,其中有您所在社区的大量房产信息。它可以筛选潜在的列表,轻松找到最相关的信息。
止赎前物业搜寻(资料来源:Foreclosure.com)
在线目录是最好的选择beplay电竞app下载房地产投资者查找止赎前列表,因为您可以从任何设备上立即访问它们。但是,验证多个源是至关重要的,因为一些目录偶尔包含不准确或过时的信息。
这里有一些在线目录,可以帮助你找到止赎前的房源:
在线目录 |
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最适合 |
希望无限访问止赎前和止赎上市的投资者 |
投资者希望寻找非代理人代理的上市,如止赎前的线索 |
投资者寻求一个按州划分的全国数据库,以查看他们所在地区的可用房产 |
希望通过将领先研究与内置客户关系管理软件相结合来培养高交易概率交易的投资者 |
关键特性 |
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每月开始的价格 |
39.95美元 |
39.99美元 |
39.80美元 |
119美元每用户 |
了解更多 |
或
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在你把搜索范围缩小到一些止赎前的房产之后,进行比较市场分析(CMA)和租赁市场分析(RMA),检查该地区的可比较房屋。这些报告将为投资者提供一个客观的房地产数据,以便他们能够做出明确的决定,购买哪种房地产适合自己。
CMA是一份报告,通常由房地产中介创建,用来比较类似的房屋和房地产数据,以估计房屋的beplay电竞app下载当前价值。这将让你知道一个潜在的止赎前的财产购买的最佳报价。RMA报告将评估该地区的租赁物业,以确定特定物业的租赁潜力。这对那些打算在购买房产后将其出租给租户的投资者尤其有帮助。
如果你不知道如何创建这些报告,请下载我们的免费模板,并通过阅读以下文章学习如何制作CMA和RMA报告:
4.获得贷款和预批准信
在购买止赎前的房产之前,找到贷方并获得预先批准信。这封信告诉你你的最高借款金额是多少,让卖家相信你是认真的,有能力获得资金购买房产。然而,预先批准并不能保证你能获得贷款。这意味着在对你的信用进行初步评估后,贷方决定你能借多少钱。
按揭贷款预先批准信样本(资料来源:HomeBridge)
你对贷方的选择取决于财产的种类和状态。如果你能用现金支付房产和任何必要的装修费用,你就更有可能迅速完成交易。但如果你不能支付全部现金,你将需要获得硬通货贷款,因为你将很可能不批准购买预止赎与传统贷款。
然而,传统的贷款机构通常要求房屋处于良好的维修状态,或者只需要进行微小的改进。五套以上的公寓通常需要从提供商业融资的贷款人那里获得贷款。
访问我们的文章投资物业融资及要求而且5个最佳投资房产贷款提供商为您的购买决定最佳的贷款选择。
5.提出报价并进行谈判
一旦你获得了贷款的预先批准,你就可以在止赎前的房产上提出报价——这是谈判过程的开始。在出价的时候,了解房子的价值,还有多少欠款,以及你可能需要花多少修理费是很关键的。
不要忘记在你的报价中加入附带条件,允许你在条款没有得到满足时退出交易。房地产中的意外事件是购买协议中的一beplay电竞app下载项条款,它规定了合同必须履行的行为或要求才具有法律约束力。在合同具有法律约束力之前,买卖双方必须就每一偶发事件的条款达成一致并签署合同。
以下是房地产行业常见的一些意外事件:beplay电竞app下载
- 标题应变:该条款规定买方有权进行所有权调查,并对财产所有权的状况提出任何异议,在买方完成所有权转让之前,卖方必须澄清这些异议。
- 评估应急:这一条款通过要求财产估价至少达到指定的销售价格来保护买方,否则合同将无效。这是由于银行不愿意把钱贷给价格超过其价值的借款人。还可以规定卖方可以将价格降低到评估价值。
- 检查应急预案:这一条款规定了买方何时必须让他们打算购买的财产进行专业检查。房屋检查确保没有重大问题,如漏水的屋顶,故障的电力系统,或结构缺陷。
- 出售先前的房屋:这一条款保护了那些需要现金收益的购房者,他们不需要卖掉现有的房子来购买新房子。如果购房者需要在合同截止日期前出售现有房屋,但无法找到买家,他们可以beplay电竞app下载退出房地产合同。
- 房屋保险意外事故:这一条款要求买方申请并获得财产的业主保险。任何一方如果不能得到必要的保险,都可以终止合同。卖方或抵押贷款方经常要求这样做。
- 抵押贷款应急:这一条款规定了一个时间框架,在此期限内,买方必须获得资金来购买房屋。如果买家未能在截止日期前获得贷款,他们可以退出交易而不受罚款,而卖家则可以重新挂牌出售他们的房子,并选择另一个买家。
在报价时,与房地产专业人士合作是有利的,因为他们熟悉购买合同和应急期限。beplay电竞app下载
6.执行文书工作并关闭物业
在这个阶段,之前的房主的所有权将转移给你。一旦贷款人的承保已经批准了买方和财产,您将收到承诺书。交割律师或产权公司将设定交割日期。从接受报价到完成交易所需的时间因房产而异,但通常在30至60天之间。如果你用现金支付,这个时间通常会短一些。
在结算时,您将负责支付所有交割费用,如转让税、产权保险、出借人费用和财产税。成交成本大概在3%到6%贷款金额的。如果你申请了30万美元的抵押贷款,交割成本大约在9000美元到18000美元之间。产权公司将处理你,你的贷款人和卖方之间的资金转移。你会收到钥匙,一旦支付了费用,签署了文件,止赎前的房产就归你了。
然而,如果您打算以您的有限责任公司(LLC)的名义而不是您自己的名义关闭,请在申请贷款前确保贷方允许您这样做。把你所有的投资财产放在有限责任公司里可以增加保护。但如果你在多个州都拥有房产,你应该在每个州都设立有限责任公司,因为每个州的法律和税收都不一样。
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7.完成关闭后的行动步骤
在投资者完成对房产的交易后,有几个行动步骤可以采取,以确保房产的安全,并且你已经保持了所有权。虽然其中的一些步骤看起来可以稍后再做,但最好马上开始。
- 既然你不能确定谁有钥匙,你就必须换锁
- 以你的名义转移或重新打开公用设施
- 如果房屋需要修理,立即开始
- 根据你的投资计划,为出售或出租房产做广告
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底线
止赎前房屋对于长期投资者和房屋转手者来说是一个很好的投资机会。虽然寻找止赎前的房产是一项繁琐的任务,但投资者可以从这些投资房产的较低成本中获得巨大收益。按照上面的七个步骤,可以轻松地导航购买止赎前房屋的过程。